Запрет «долевого участия»: что изменится с июля

Российских застройщиков с 1 июля 2019 года лишат возможности привлекать средства дольщиков напрямую. Вводится так называемое проектное финансирование. Люди будут перечислять деньги за жильена специальные счета в банках, и средства попадут к застройщику только после того, как покупатель получит квартиру.

По оценке экспертов, в последние годы порядка 80% квартир в новостройках приобреталось по договорам долевого участия. Это схема финансирования в нулевые и десятые годы вывела строительную отрасль на новый уровень, позволив возвести во многих регионах страны рекордные объемы жилья.

Приобретение жилья по долевым договорам выгодно: квартиры на ранних стадиях строительства дома стоят значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Это привлекает не только покупателей, но и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи.

Но покупка жилья на «стадии котлована» несет и серьезные риски. Дольщики становятся заложниками застройщиков. Сам механизм привлечения средств таит в себе изъяны.

Часто, собирая деньги на один дом, застройщик де-факто финансировал за счет них строительство другого объекта. Раскручивалась настоящая «пирамида», которая работала пока у строительной компании не иссякали финансовые ресурсы и тогда люди оставались у разбитого корыта — и без денег, и без квартир.

Проблема обманутых дольщиков приобрела массовый характер и в ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план полного отказа от такого метода финансирования строительства жилья. В итоге были приняты соответствующие законы.

Гарантии для покупателя

Новый механизм проектного финансирования предполагает встраивание в стандартную схему «дольщик—застройщик» еще одного игрока — банка. Покупатели квартир будут платить деньги не напрямую строительной компании, а переводить их на застрахованный так называемый эскроу-счет в банке.

В банке средства будут в безопасности храниться вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если же стройка по каким-то причинам вдруг оказывается «замороженной», покупатель сможет забрать свои деньги с эскроу-счета.

Таким образом, деньги покупателей застройщик получит только после сдачи дома. А его строительство он будет вести за счет взятых у банка кредитов. «Риск того, что дом не будет построен, перейдет от участников долевого строительства уже к профессиональному участнику — банку, который предоставил застройщику финансирование», — приводит «Коммерсантъ» мнение партнера юридической фирмы ЮСТ Александра Рудякова.

По словам вице-президента «Ностроя» Антона Мороза, при новом подходе покупатели жилья будут защищены на 99%. «С учетом того что банки работают с застройщиками крайне внимательно, я бы даже сказал, что проверяют их с пристрастием, то все проекты, удостоенные проектного финансирования, будут перепроверены несколько раз»,— пояснил он.

Вырастут ли цены?

Главный вопрос реформы — как она отразиться на стоимости жилья? Застройщики, привлекая под проценты банковские кредиты, понесут дополнительные издержки. Да и для того, чтобы получить займ, им нужно будет выполнить ряд жестких условий. Возможно, это приведет к сокращению участников рынка, а значит падению объемов возводимого жилья, что также подтолкнет цены вверх.

«Сейчас доля собственных средств застройщиков в структуре источников финансирования строительства невелика — около десяти процентов. Еще двадцать составляют кредиты банков, а основные средства — деньги дольщиков. Эти суммы строителям нужно будет заместить с помощью банковских кредитов», — сказала в интервью «Российской газете» первый заместитель начальника Сибирского главного управления ЦБ РФ Марина Асаралиева.

Российское правительство заверяет, что рост цен будет незначительным. Замглавы Минстроя Никита Стасишин считает, что стоимость проектного финансирования для застройщиков составит от 6% до 8% годовых и именно настолько должно подорожать жилье.

По мнению Мороза, стоимость квартир в новостройках вырастет на 10–15%, в связи с тем что застройщики уже не получат дешевые деньги дольщиков, а будут использовать дорогие банковские механизмы.

По оценке других экспертов, пик ценового кризиса придется на 2020–2021 годы, когда стройка старых объектов будет завершена, а все новые будут возводиться уже по новым правилам. И тогда цены могут вырасти на 30%. Но вряд ли покупатели смогут адаптироваться к такому взрывному росту стоимости. Застройщикам придется искать компромиссные решения в ценообразовании, чтобы не обрушить рынок.

«Стереотип, который сформировался у покупателей за последние годы: приобретение квартиры в строящемся доме, особенно у известного девелопера,— всегда выгодная и главное безопасная сделка, рушится у нас на глазах», — отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

Источник:
https://info.sibnet.ru/article/552546/