«Территориальное развитие и строительство»

  1. Состояние и проблемы системы территориального планирования.

По состоянию на сентябрь 2017 года (по данным Министерства экономического развития) практически 100% административно-территориальных образований страны выполнили задачу по разработке и утверждению документов территориального планирования.

При этом профессиональным сообществом выделяются основные систематические замечания, предъявляемые к разрабатываемым документам территориального планирования, что вызывает вопросы к качеству и возможности применения документов.

Замечания:

1). Для привлечения инвестиций, как внутренних, так и зарубежных, в развитие территорий страны необходимо выстроить понятную и единую систему территориального планирования. Фактически разработка документов территориального развития (ДТП) страны ведется не «сверху вниз»: от территориального планирования страны – к территориальному планированию муниципального образования, а наоборот: «снизу вверх».

2). В соответствии с действующим законодательством в положении о территориальном планировании, содержащемся в генеральных планах, не требуется отражать его цели и задачи, а также перечень мероприятий по нему. Таким образом, отсутствует технико-экономическое обоснование.

Так, существует обоснованное и проверенное математически мнение профессиональных архитекторов и проектировщиков о том, что для реализации ДТП – достижения суммарных параметров, заложенных во всех ДТП страны, — население России должно составлять 1,5 миллиарда человек и несколько десятков лет.

3). Отсутствие отображения на картах береговых полос водных объектов общего пользования, границ зон затопления и подтопления (напр., наводнение в Крымске).

4) Двойной учет земель лесного фонда в Государственном кадастре недвижимости и Государственном лесном реестре.

5). Необоснованное включение в границы населенных пунктов земельных участков из земель государственного лесного фонда с уменьшением площади лесопарковых зон, зеленых зон.

Главное замечание: отсутствие возможности нормального применения ДТП для планирования размещения производственных и человеческих ресурсов в привязке к существующим природным ресурсам, техническим и энергетическим условиям.

До сих пор отсутствуют законодательные требования, предъявляемые к разработчикам ДТП. Документация делается непрофессионалами. Также

градостроительным законодательством не предусмотрено проведение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования. Таким образом государство полностью отказалось от регулирования данной сферы.

  1. Потребности бизнеса в ДТП.
  1. Для того, чтобы бизнес был заинтересован в работе на территориях малых городов и сел, что приведет к равномерному распределению человеческих, природных и промышленных ресурсов, документы территориального планирования должны дополняться технико-экономическими обоснованиями возможности реализации того, что в них запланировано.

 

  1. Поэтому потенциальные инвесторы в частности и бизнес-сообщество в целом должны на начальном этапе разработки или корректировки ДТП привлекаться к этому процессу. Именно инвесторы (застройщики и промышленники) в дальнейшем будут непосредственно реализовывать ДТП – строить предприятия, жилье, обеспечивающую инфраструктуру.

Сами ДТП должны разрабатываться исключительно профессионалами (проектировщиками и инженерными изыскателями), обладающими необходимым набором знаний и компетенций в сфере развития территорий. Заслуживает внимания и применения советский опыт создания и развития мощных окружных институтов территориального планирования, занимающихся данным вопросами централизовано. Такой институт должен быть на территории каждого федерального округа, должен обеспечивать разработку ДТП, участвовать в контроле их (ДТП) реализации и корректировке, консолидировать научную базу знаний в сфере территориального планирования, системно обеспечивать заказами на разработку ДТП профессиональный средний и малый бизнес на местах. Тогда консолидация усилий бизнеса и мощнейших институтов по разработке ДТП сможет не только помочь в разработке качественных ДТП готовых к применению, но и существенно сэкономить бюджетные средства, затрачиваемые на их (ДТП) вынужденную переделку.

  1. Задачи государства в системе ТП.

 

  1. Ориентир на деурбанизацию крупных городов.

По переписи 2017 года в среднем по РФ показатель урбанизации достиг 80,1%, т.е. такой процент её жителей зарегистрирован в городах и поселках городского типа. При этом большие земельные массивы не используются в виду отсутствия ДТП, которые бы на них распространяли свое действие. Полагаем, что именно в этой сфере необходимы дополнительные государственные финансовые вложения – в части вовлечения в промышленное и гражданское строительство новых, неосвоенных территорий страны по принципу: «Работа-Дом-Семья».

Необходимо создание «территориально-экономических карт», на основе которых будут совместно государством и бизнесом приниматься решения о создании территорий опережающего развития, малых или моногородов и свободных экономических зон, а также обоснованного размещения промышленных кластеров в привязке к обеспеченности территорий необходимыми ресурсами.

  1. Государство должно получать прибыль от применения качественных ДТП.

При наличии грамотно разработанных и экономически обоснованных ДТП государство получает систему аргументированных государственных инвестиций в инфраструктурные проекты. Обеспечив разработку качественной ДТП, государство в том числе с использованием механизмов государственно-частного партнёрства, создает транспортную и инженерную инфраструктуру в ранее неразвитых территориях. После чего вводит подготовленные земельные участки в гражданский оборот, возвращая вложенный государственные инвестиции, создавая возможность появления новых рабочих мест и потенциала для получения налоговых отчислений на долгое будущее, а также создавая грамотное планирование индустриального развития.

В качестве дополнительных инструментов, стимулирующих территориальное развитие и строительство, необходимо развивать:

1). создание специализированных банков для строительной отрасли. Это тем более актуально для рассмотрения перспектив перехода на проектное финансирование и отказа от долевого участия граждан в финансировании жилищного строительства.

2). необходимо дальнейшее продвижение государственно-частного партнерства и именно в сфере строительства и ЖКХ, совершенствование законодательства о ГЧП.

3). Больше внимания необходимо уделить вопросу развития рынка арендного жилья. Полагаем, что для решения этой задачи требуется введение специального федерального законодательного регулирования, а также средств экономического стимулирования.

4). Отдельное внимание нужно уделить развития малоэтажного строительства, как с точки зрения экономического стимулирования, так и с точки зрения законодательного регулирования, так как малоэтажное строительство является одним из основных факторов деурбанизации страны и наиболее применения для сельской местности (совокупность: дешевизна, комфорт, качество).

4). Ипотека. В нынешних реалиях ипотечное кредитование – это наиболее оптимальный способ приобретения жилья гражданами, который к тому же является основным источником развития жилищных программ и интересен гражданам. Однако, по-прежнему недоступными для большинства граждан является первоначальный взнос за квартиру (от 10 до 30%). Необходимо продолжить и развивать программу субсидирования ставок по ипотеке, а также разработать комплекс мер по сокращению первоначального взноса и последующего его (взноса) упразднению.

 

  1. Особое внимание на реформу «долевого финансирования» строительства жилья.

Новый закон избавит в будущем от появления новых «обманутых дольщиков». Однако, проблема уже появившихся потерпевших граждан по-прежнему решается в ручном режиме. Кроме того, реформа «долевого строительства» в связи с новыми финансовыми требованиями к застройщикам вынудила уйти с рынка строительства жилья мелкий и даже часть среднего бизнеса. При этом в малых городах и селах строительством жилья занимались только такие компании, крупному бизнесу (крупным застройщикам) это было не интересно. Более того, и количество недостроенных объектов у мелких застройщиков ничтожно мало.

Деурбанизация же крупных городов и развитие неосвоенных территорий невозможна без участия небольших строительных компаний и застройщиков, зачастую не имеющих возможность приходить и развиваться в крупных агломерациях.

Для компаний, строящих в малых городах и селах необходимы особые условия – отличные от применяемых к крупным застройщикам, а также комплекс мер поддержки.