Проектное финансирование: готовы ли банки и застройщики?

О проблемах взаимоотношений банков и застройщиков говорят все громче с каждым днём, приближающим 1 июля и переход на новые правила реализации новостроек в России. В конце марта подтверждением тому стало и заявление Никиты Стасишина, заместителя министра строительства и ЖКХ РФ. Ждать ли дольщикам массовых банкротств застройщиков или рынок на пороге светлого будущего Novostroy.ru спросил у экспертов.

Novostroy.ru: На всероссийской банковской конференции Никита Стасишин заявил, что банки выставляют застройщикам слишком жёсткие требования, из-за чего большинство застройщиков не смогут получить от них проектное финансирование. Так ли это?

Антон Мороз, член экспертного совета партии «Единая Россия», советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ: Проблема взаимоотношений застройщиков с банковским сектором действительно существует, здесь Никита Евгеньевич Стасишин абсолютно прав. Сейчас более-менее понятно начинают выстраиваться отношения со структурами «Сбербанка» и группой «Открытие», работа которых на рынке проектного финансирования становится более активной. При этом мы очень рассчитываем на банковский институт ДОМ.РФ, так как его основная специфика — это курс на работу со строительным комплексом. Это подразумевает наличие профессионального менеджмента, который в состоянии давать стресс-оценки и применять стрессо-ориентированный подход именно к компаниям строительного комплекса и застройщиков, а также больше вникать в проблемы, существующие у этих компаний. 

Я абсолютно согласен с другими словами Никиты Стасишина о том, что, к сожалению, подготовка строительных компаний и компаний застройщиков, зачастую, с точки зрения создания финансовых экономических моделей для строительства имеет крайне низкое качество. Соглашусь с Никитой Евгеньевичем и в том, что застройщикам необходимо привлекать к созданию расчётных моделей и финансовых экономических схем профессиональных экономистов, финансовых директоров, которые разбираются в проектном финансировании, глубоко погружаются в действующие законы, умеют системно работать с финансовыми кредитными институтами и инструментами, готовы доказывать свою правоту. Конечно, этим люди будут требовать более высокую заработную плату, но с точки зрения выстраивания системных отношений с банковским сектором — это козырь в руках застройщиков, привлекающих таких специалистов. 

Аркадий Астрахан, генеральный директор ООО «Управление Регионального Строительства» (Иркутск): Большинство банков (исключение — «Сбербанк») — выставляют невыполнимые для 85% застройщиков требования по наличию большого опыта, собственным средствам, размерам проекта и имуществу. Будут ли меняться подходы — покажет рынок. 

Евгений Жданов, директор компании «Жданов Групп»: Безусловно, да: во-первых, это требования к размеру уставного капитала застройщика, которое практически исключает работу на рынке недвижимости представителей малого и среднего бизнеса; во-вторых, средства под строительство застройщик теперь получает не напрямую от покупателей, а от банка, либо привлекает собственные; в-третьих, тотальный контроль деятельности строительных компаний со стороны банковских институтов. 

N.RU: С какими завышенными требованиями банков Вы сталкивались в своей практике?

А.М.: Не секрет, что последние десятилетия рынок строительных услуг для банковского комплекса (по его собственным оценкам) с точки зрения кредитования был самым рискованным. В связи с этим применялись и продолжают применяться огромные требования к залоговым обеспечениям, дополнительному обеспечению документации, что приводит к увеличению процентной ставки в отношении банковских кредитов. Мы рассчитываем на то, что институт ДОМ.РФ, созданный и работающий совместно с Минстроем и иными специализированными структурами надзора за строительным комплексом, смогут выстроить более профессиональную систему взаимоотношений с нами. В то же время нельзя не отметить, что банки до сих пор очень тяжело и сложно рассматривают все строительные проекты и применяют к ним чрезмерно завышенную систему проверки на устойчивость. Это, опять же, приводит к излишним требованиям по ряду нескольких проектов, которые, на наш взгляд, были ориентированы на абсолютно чёткие показатели с точки зрения стоимости квадратного метра, быстроты реализации при производстве этих проектов, необходимости участия инвесторов и наличия специализированных залогов. В процессе согласования удобной для наших застройщиков модели мы столкнулись с тем, что по абсолютно непонятным для нас критериям оценки и условиям банков были достаточно значительно и не аргументированно недооценены и стоимость квадратного метра на стадии реализации, и стоимость самого реализованного проекта, и его конкурентоспособность на рынке. В результате, с запрошенных нескольких миллиардов банк предложил нам не более одного миллиарда собственного финансирования, при том, что у группы застройщиков уже имелся «банк» земельных ресурсов, обеспеченных инженерной инфраструктурой и всеми необходимыми условиями производства работ, помимо залога и собственного инвестирования, которое наши партнеры готовы были предложить в размере более 400 миллионов рублей. Банк предложил до-финансировать данный проект ещё на полтора миллиарда рублей, уменьшив на эту сумму стоимость своих предложений, плюс попросил дополнительный набор залоговых инструментов, которые в то же время являются в отношении нас ограничительными мерами. Естественно, это вызвало невозможность конструктивно работать с данным банком. Поэтому сейчас мы вынуждены терять время и искать иные подходы к финансированию данных проектов. 

N.RU: Какие требования будут посильными для застройщиков?

Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции»:Стоимость проектного финансирования с эскроу-счетом стоит в 4 раза дороже, чем проектное финансирование по старым правилам. Экономика не всех проектов может выдержать такую нагрузку. Новые поправки в закон значительно уменьшают прибыль девелоперов в московском регионе, а во многих других регионах и вовсе убивают всю рентабельность и жилищное строительство в целом. Помочь таким застройщикам может снижение процентной ставки или ее госдотация. 

Е.Ж.: Нынешние требования банков посильными будут лишь для крупных и известных застройщиков, которые имеют с ними давние и крепкие отношения, а также серьезный портфель выполненных проектов. 

N.RU: Сколько застройщиков реально не смогут получить проектное финансирование и смогут ли власти вместе с ДОМ.РФ и Фондом защиты прав дольщиков помочь им?

Е.Ж.: Практически все компании малого бизнеса, которые не могут заявить повышенный уставной капитал (от 2,5 млн руб.), лишатся возможности получения проектного финансирования. Отдельные эксперты полагают, что в этом случае они могли бы работать генподрядчиками у крупных игроков. Пока неизвестно, будет ли государство помогать таким компаниям, а точнее, будет ли в этом необходимость с точки зрения государства, ведь малый и средний бизнес у нас традиционно не получают должного развития. 

А.А.: Из действующих застройщиков более половины не смогут перейти на новую модель финансирования строительства, но постепенно их место займут другие. 

N.RU: Насколько велик риск, что объекты застройщиков, которые не получили проектное финансирование, окажутся долгостроями? 

А.А.99% 

А.М.: Если объекты не получат проектное финансирование, то время их реализации существенно увеличится, и они не превратятся в долгострои, а просто могут не реализоваться. 

Е.Ж.: Риск есть всегда, — наши строители просто не успевают за бесконечными нововведениями, поправками и изменениями в отрасли, и многие моменты оказываются неучтенными. Кстати, новая система проектного финансирования также не дает стопроцентной гарантии от долгостроев. 

N.RU: Есть ли в России наиболее рискованные с этой точки зрения регионы?

А.М.: Если внутри таких городов-миллионников как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и крупных городах Сибири ряд банков предпринимает какие-то активные действия, то за их пределами эта активность сводится к нулю. Это показали наши Окружные конференции, на которых к Национальному объединению строителей было много вопросов, а также запросов на то, чтобы нацобъединение оказало содействие в работе с банковским сектором за пределами городов-миллионников, где эта услуга абсолютно не развита и не работает, а доступ строителей к ней практически ограничен. Я считаю, что кроме регионов-доноров, практически все дотационные субъекты, за исключением городов-миллионников, в которых развиты банковские институты и работают крупнейшие застройщики, вся остальная территория РФ является системой рисков с точки зрения привлечения банковского финансирования и слабости систем работы самих банков, их малой заинтересованности в развитии проектного финансирования на территории, вникания в проблемы строительного комплекса и выхода на какой-то конструктивный диалог с потенциалом развития этого направления. 

Е.Ж.: Ситуация везде примерно одинакова, исключение составляют регионы, где не очень развита банковская система, например, Крым — на данный момент на полуострове аккредитовано всего 2 банка. Есть также ряд отдаленных регионов, где ни банки, ни застройщики, не спешат вкладываться в развитие. При этом законодательно никаких послаблений для подобных регионов не предусмотрено. 

N.RU: Реально ли внедрить все нововведения до 1 июля или застройщикам требуется ещё время? Если да, то сколько?

А.А.: Нет, банки и застройщики не справляются с объемом заявок (не хватает специалистов, компетенций, методик) 

N.RU: Сколько застройщиков, на Ваш взгляд, смогут перестроится на новые правила работы? 

А.М.: 1 июля будут перестраиваться все, это неизбежно. Те, кто не перестроится, просто-напросто перестанут строить. Уменьшится количество застройщиков, но при этом на рынке останутся компании, которые действительно смогут развиваться и застраивать ещё больший объём, чем тот, который они имеют на данный момент. Но это не значит, что после этого компании не будут в дальнейшем выходить на рынок и продолжать развиваться. Я думаю, что меры государственной поддержи и реализации нацпроекта приведут к тому, что строительный комплекс и компании застройщиков общими усилиями преодолеют этот сложный этап, и в регионах начнётся движение, которое приведёт к дальнейшему постепенному росту. При этом, нужно уделять больше внимания работе с банковскими региональными структурами и привлекать к этому иные работающие в регионах банковские институты. Ну и хотелось бы, чтобы те документы, о которых нам неоднократно говорят Министерство строительства и ЖКХ РФ и ЦБ РФ, которые будут дополнять действие закона и позволять использовать механизмы застройки, всё-таки были чётко регламентированы и прописаны на бумаге в виде Постановления Правительства РФ и подзаконных актов для профильных органов исполнительной власти на территориях, а также дали возможность исполнить до конца тот объём строительства, который уже был заложен в рамках прописанных норм действующего закона и по тем требованиям, которые были предъявлены на сегодняшний момент. В дальнейшем это позволит компаниям более плавно перейти на процедуру проектного финансирования. 

А.А.: Менее половины.

Источник: //www.novostroy.ru/articles/interview/proektnoe-finansirovanie-gotovy-li-banki-i-zastroyshchiki/