О качестве доступного жилья в России

Обитатели новых, на первый взгляд, современных и удобных жилых комплексов массово жалуются на отсутствие необходимой инфраструктуры, некачественную отделку домов и т. д. Возможно ли в России строительство качественного и одновременно доступного жилья? Может ли государство каким-то образом стимулировать не только количество, но и качество возводимых жилых объектов? Отдельные эксперты полагают, что политику внешнего и внутреннего обустройства современных жилых кварталов отдали на откуп строителям. Так ли это?

Зачастую, возводимое новое жильё, особенно жильё эконом-класса, имеет достаточно серьёзные проблемы, связанные с качеством внутренней отделки этих помещений и с имеющейся вокруг социальной инфраструктурой. Это связано с тем, что застройщики, осуществляющие строительство жилья эконом-класса, действуют по принципу максимальной экономичности, экономя на всём. А действующая нормативная база у нас далеко не самая современная и позволяет использовать те технологии, которые применялись в массовом жилищном строительстве ещё в Советском Союзе и которые совершенно не соответствуют реалиям нашего времени. Но сказать, что всё жильё, сдаваемое в России, имеет проблемы с качеством отделочных работ и инфраструктурой, будет, наверное, большим преувеличением. Как раз больше 60-70% застройщиков — это серьёзные игроки на рынке жилищного строительства, которые производят основное количество объёма кв. метров. Они работают в режиме максимального применения современных инновационных технологий, которые сейчас доступны в России. И качество жилья в этих зданиях сильно отличается от жилья так называемого эконом-класса. Государственная политика РФ, которую ведёт аппарат Правительства и Министерство строительства, уже несколько лет призывает нас к тому, чтобы мы перешли от строительства жилья эконом-класса к строительству жилья так называемого комфорт-класса. Что такое жильё комфорт-класса? Это то жильё, которое обеспечено необходимой социальной инфраструктурой. Вблизи такого жилья должны находиться логистические развязки, спортивные и физкультурно-оздоровительные учреждения, детские сады, школы – тот набор социальных услуг и близлежащей инфраструктуры, который необходим для обеспечения комфортного проживания граждан. Соответственно, в этих домах применяются и совершенно другие технологии по отделочным работам. При этом нормативная база может серьёзно изменить положение дел с точки зрения, внутренней, инженерной отделки, а также инфраструктуры сдаваемых помещений. Для этого национальными объединениями и ведётся работа совместно с Минстроем по актуализации современной нормативной базы. Но надо сказать, что в последние годы качество вновь вводимых нормативов, особенно связанных с применением новых технологий, не такое высокое. Поэтому следует уделить большее внимание тому, чтобы совершить качественный прорыв в этом направлении. По сути, необходимо разработать и внедрить новую технологическую базу, которая позволит не иметь возможности сдавать жильё, не соответствующее запросам населения. Эти нормативы разрабатываются, но к сожалению, большинство застройщиков «средней руки» ориентированы на быструю продажу квадратных метров и крайне неактивно и неохотно используют современные технологии. Зачастую те технологии, которые заложены проектировщиком, как раз подразумевают создание жилья комфорт-класса с нормальной инфраструктурой, удобного для проживания граждан, но на стадии реализации проекта исчезают и повлиять на это проектировщик практически не может. Необходимо, чтобы застройщик был заинтересован в полном цикле строительства и эксплуатации зданий и сооружений. То есть не просто построить, сдать, продать и забыть, а эксплуатировать в течение какого-то определенного гарантийного и постгарантийного срока, зарабатывая тем самым не только на строительстве, но и, в первую очередь, на эксплуатации. Так происходит на объектах практически всего мирового строительства. Таким образом, мы объединим две задачи в одну. Когда застройщик сам будет заинтересован в том, чтобы в его адрес, как эксплуатирующей структуры, было направлено минимальное количество претензий со стороны граждан, тогда у нас будут гораздо проще продвигаться современные технологии, которые способствуют комфортному проживанию, и нам будет гораздо проще обновить нормативную базу, которая опишет те необходимые и достаточные критерии комфортности, которые устроят и граждан, и застройщика. Ну и застройщик будет заинтересован в рамках исполнения этих нормативов создавать такое жильё, которое для него будет наиболее лёгким в эксплуатации и по которому возникнет наименьшее количество вопросов. И, собственно, будет иметь свою маржинальность не на процессе строительства, а на процессе эксплуатации. Ну а создание инфраструктуры — это комплексная задача государства. Она, в первую очередь, зависит от территориального планирования. Перед тем, как проектировать то или иное сооружение, нужно чётко понимать, кто будет в нём жить, какие потребности будут у него по социальной и обслуживающей инфраструктуре и что необходимо иметь со стороны государства или застройщиков в качестве дополнительных бонусов, привлекающих покупателя к этому объекту. Для того, чтобы эта картина была чёткой, необходимо полностью пересмотреть все документы территориального планирования, особенно за пределами крупных городов, и создать карту территориального жилищного развития страны с разной системностью застройки. Где-то это должно быть индивидуальное жилищное строительство, где-то — крупное промышленное домостроение. Но это должен быть комплекс, состоящий из нескольких различных вариантов застройки. И к этим застройкам, в зависимости от заселения, должен быть привязан стандартный пакет, который тоже требует актуализации с точки зрения нормативной базы для того, чтобы чётко понимать, что есть минимальный пакет гражданина, обеспечивающий его комфортное проживание, и пакет расширенный, который уже в зависимости от своего состава будет обеспечивать дополнительной социальной инфраструктурой. Это должна быть комплексная программа развития территорий в рамках территориального планирования развития страны или региона. Ну а нормативная база — это, наверное, самое простое. Как только застройщик поймёт, что ему необходимо и выгодно сдавать именно жильё, которое устраивает граждан и как только он поймёт, что маржинальность – это не два года строительства, а 10-15 лет эксплуатации, тогда у нас будет абсолютно качественный прорыв. Я в этом совершенно уверен.