Новый Петербург в «резиновой» Ленобласти: почему горожане больше не хотят покупать квартиры за КАДом?

Новый Петербург в «резиновой» Ленобласти: почему горожане больше не хотят покупать квартиры за КАДом?

Уже больше года спрос на новостройки в Ленобласти уверенно продолжает снижаться. По данным Росстата, уже в начале 2018 года количество сделок упало на 13%. Наряду с этим застройщики отмечают рост объемов продаж квартир, строящихся в черте города. Некоторые девелоперы озвучивают статистику прироста до 18%. Novostroy.su поинтересовался у экспертов — в чем кроются причины этого и к каким последствиям может привести подобный перевес на рынке

Novostroy.su: Не секрет, что интерес покупателей к областным новостройкам падает, а к городским растёт. Почему так происходит?

Антон Мороз, Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ): Отток покупателей от Ленинградской области — временная история.

На наш взгляд, это связано с тем, что на территории Ленобласти на сегодня недостаточно правильно выстроен вектор развития территориального планирования именно жилищной застройки, что привело к созданию многочисленных районов уровня МуриноКудровоДевяткино и т.д.

С одной стороны они имеют дешевую стоимость метра и являются инвестиционно-привлекательными для покупки жилья, с другой стороны обладают достаточно серьёзными проблемами, связанными с транспортной доступностью, с работой, с социальной обеспеченностью, с детскими садами, школами, физкультурно-оздоровительными комплексами, с местами общего пользования. Ну и логистическая составляющая тоже. Несмотря на примыкание районов к кольцевой автомобильной дороге, не обеспечена грамотная встройка крупных районов, с большим количеством населения (до 60 тыс. человек) в городскую и региональную транспортную инфраструктуру, что создаёт проблемы с перемещением от места жительства к работе и наоборот.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС: Новостройки Санкт-Петербурга и Ленинградской области ориентированы на разные целевые аудитории. Бюджет покупки в 47-м регионе ниже в среднем на 10-30%, чем в проектах с городской пропиской. Проекты в области продолжат пользоваться спросом за счет явного ценового преимущества перед петербургскими аналогами. Нужно понимать, что далеко не все покупатели могут приобрести квартиру на 200-600 тыс. руб. дороже. Для многих эта сумма является критической, даже при покупке в ипотеку.

Снижение спроса на областные проекты происходит за счет перетекания части покупателей, ориентированных на пригородные локации, в Санкт-Петербург. В последние два года в границах Северной столицы открылись продажи в нескольких крупных проектах, стартовые цены в которых сопоставимы с ценой «квадрата» в ближайшей Ленобласти.

Кроме того, на снижение спроса повлияло сокращение предложения в такой популярной локации как Кудрово. Здесь почти не осталось «пятен» под новые проекты, что приводит к сокращению выбора и более высоким средним ценам.

Как следствие, часть покупателей, ранее ориентированных на эту локацию, обратили внимание на проекты в Невском районе города, предлагаемые по схожим ценам.

N.SU.: Какие локации в области все еще способны привлечь внимание покупателей и почему?

Станислав Данелян, генеральный директор Евроинвест Девелопмент: Те локации, которые находятся вблизи у метро или удобных транспортных развязок, зачастую хорошо развитая транспортная инфраструктура существенно перевешивает при финальном выборе покупателя. Второе, на что смотрит потребитель, помимо показателей самого дома, это социальная инфраструктура, и не только речь идет о детских садах, школах, больницах и поликлиниках, но и каких-то пространствах для отдыха и развлечения.

А.М.: Касательно проектов, которые уже сейчас вызывают внимание и которые пользуются популярностью — это все направления так называемого «золотого треугольника» — Всеволожский район в сторону Ладожского озера, Выборгское направление, Приозерское направление. Связано это с возможностью строительства малоэтажного жилья, индивидуального жилищного строительства, застройки мини-посёлков для комфортного проживания, бизнес-класса, люкс-класса. Они пользовались и пользуются спросом всегда. Это всё, что находится за пределами Курортного района Санкт-Петербурга в сторону Выборгского района, по направлению к Карелии. Приозерский район, Всеволожский район. Существуют серьёзные локации, коттеджные посёлки, которые с удовольствием приобретаются жителями города, Ленинградской области и жителями других регионов.

Нужно также отметить, что в рамках Указа Президента необходимо заниматься развитием арендного, малоэтажного, индивидуального жилья, потому что решить одним индустриальным домостроением задачу строительства 120 млн кв. метров мы не сможем.

Здесь же, в Ленобласти, как раз заложено огромное количество территорий, приспособленных под индивидуальное, малоэтажное, арендное жильё, и в рамках исполнения Указа оно однозначно будет востребовано.

N.SU.: Могут ли единичные областные проекты, строящиеся не в рамках реализации КОТ, привлечь внимание покупателей и если да, то чем?

С.Д.: Да, но им сложнее будет конкурировать с массовой застройкой по той причине, что их цена будет выше, а значит, приближаться к стоимости проектов в черте города. Соответственно, в таком случае девелопер должен хорошо подумать над ценностью для будущих покупателей: либо это должна быть какая-то уникальная локация (например, отдельно стоящий дом в лесу), либо очень интересный проект с дополнительными бонусами, которые будут востребованы при жизни именно в области, либо концепция дома как «клубного» для очень узкого сегмента аудитории.

N.SU.: Велика ли разница между, к примеру, Шушарами, входящими в административные границы СПб, и Мурино-Кудрово? В чем эта разница?

С.Д.: Разница есть, она проявляется в том, что в районе Шушары достаточно низкая конкурентная активность, так как там очень мало застройщиков, когда как в Мурино и Кудрово крайне конкурентная среда.

У тех, кто покупает жилье в Шушарах или в Мурино и Кудрово разный потребительский спрос, разные факторы, влияющие на факт покупки именно в этих локациях.

К примеру, в Шушарах чаще приобретают жилье те, чьи родители, близкие родственники живут в непосредственной близости – это Пушкин, Купчино, либо работа сосредоточена в том районе, и они не готовы переезжать в Девяткино. С Мурино и Кудрово ситуация несколько другая: там выбор застройщиков гораздо шире, соответственно, проектов гораздо больше, и покупатель приходит туда с аргументом «мне нужно недорогое качественное жилье, куда я могу приехать и заселиться в ближайшее время либо выгодно вложиться в инвестиционно привлекательный район», в этих локациях очень много молодых специалистов, студентов, семей.

А.М.: Если мы будем говорить о сравнении районов КудровоМурино и Шушары, естественно, Шушары в этой части выигрывают. Почему? Именно потому, почему выигрывает город перед Ленинградской областью. Город более густо населён, соответственно, по нормативной документации и фактически государственных служб, таких как пожарные, МЧС, скорая медицинская помощь, полиция и пр. в городе гораздо больше, они более квалифицированы и гораздо быстрее оказываются в месте назначения. Ленинградская область, опять же за счёт численности населения, менее обеспечена этими структурами. И работа выстроена по объективным причинам уже не так комфортно для жителей.

Зачастую, из Шушар скорая приезжает к городскому району очень быстро, а в Мурино может ехать из Всеволожска до трёх часов. Поэтому жители вынуждены переходить в город и вызывать государственную помощь там.

При этом, районы Ленинградской области все равно имеют серьёзную привлекательность, и падение покупки жилья носит кратковременный характер.

Город достаточно жёстко зажат в рамках своих территорий. Мест под строительство крайне немного, реновация в городе ещё не запущена.

Поэтому, если мы будем смотреть на исполнение Указа Президента о строительстве 120 млн кв. метров, то, несомненно, Ленинградская область — это основной плацдарм для исполнения этого Указа на Северо-Западе. С учётом того, что Президент уделяет особое внимание финансированию и развитию дорожной инфраструктуры до 2024 года, я думаю, ситуация с дорожной и социальной необеспеченностью благодаря исполнению этого Указа и благодаря работе Правительства Ленинградской области будет серьёзно выровнена в положительную сторону, что автоматически вызовет здоровый интерес покупателей к региону.

N.SU.: Что сегодня мешает строительству новостроек в Ленобласти?

А.М.: Что мешает строиться в Ленобласти? В первую очередь, административные процедуры.

Везде мешают строиться административные процедуры.

Но никакие административные препоны не могут отменить интерес строительного комплекса к Ленинградской области, поскольку у территории действительно интересные перспективы развития в рамках исполнения Указа Президента. Но при этом надо обратить внимание на то, что мы сейчас, к сожалению, имеем большие проблемы, связанные с территориальным планированием. Это проблемы всей страны, не только Ленинградской области.

Зачастую, застройка у нас производится по принципу Мурино и Кудрово, поэтому мы имеем города 60-тысячники, фактически не встроенные в систему территориального планирования города и региона.

Ситуация сильно поменяется, как только мы обеспечим область и город надлежащими документами территориального планирования, экономически-обоснованными, логистически-оправданными, чётко описывающими места развития возможной жилищной застройки и количество строек Ленинградской области. После появления такой документации развитие дорожной инфраструктуры резко возрастёт. Покупательский спрос к этим объектам тоже возрастёт в разы.

Изменение территориального развития, опять же, заложено в сторону деурбанизации Санкт-Петербурга и в сторону Ленинградской области в том же Указе Президента, как общая концепция деурбанизации и равномерного заселения территории РФ.

N.SU.: Сохранится ли тенденция перетекания спроса из области в Санкт-Петербург в ближайшие годы?

С.Д.: Все зависит от цены, потребители покупают жилье в области не просто так, а из-за стоимости квадратного метра, которая в ряде случаев ниже городской в разы! Кроме того, в городе не так много свободных площадей для новых домов в принципе – все-таки в Петербурге в основном новые объекты, особенно в центральных районах, возводятся по принципу точечной застройки.

А в том же Девяткино можно делать КОТы, и девелопер равномерно распределяет финансовую нагрузку, что позволяет удешевить стоимость квадратного метра. В городе же квартальная застройка – это в большинстве случаев «серый пояс», работа с которым вызывает определенную трудность. Земля много лет была под заводами и промышленными объектами, и требуется много времени и инвестиций, чтобы сделать ее пригодной под жилую застройку.

П.Б.: Основная аудитория областных новостроек сохранится, и снижение продаж не будет значительным. Скорее, мы увидим локальные «проседания» по конкретным локациям, теряющим свою привлекательность, и отдельным проектам, проигрывающим в конкурентной борьбе. В то же время спрос на качественные проекты с областной пропиской продолжит оставаться высоким.

N.SU.: Чем это чревато?

А.М.: Город не резиновый, рано или поздно переток приведёт к социальной напряжённости внутри города, чего крайне неразумно допускать, особенно перед предвыборными процедурами губернатора Санкт-Петербурга, губернатора Ленобласти и т.д. Поэтому здесь и политика города, и политика Ленинградской области должны быть направлены на равномерное распределение людских ресурсов.

Источник: novostroy.su