Капуста для миллиардеров уже не та

Захар Смушкин, входящий в список 200 богатейших бизнесменов России, убегает из Ленобласти. Ему выгоднее вкладываться в город, которого нет, чем строить под Гатчиной. Времена, когда капустные поля приносили доход, уже прошли, а тут ещё и Владимир Путин.

Один из богатейших бизнесменов России Захар Смушкин с состоянием в один миллиард долларов избавляется от активов в Ленинградской области. На сайте «Российского аукционного дома» говорится о подготовке к продаже участка площадью 18,2 га вблизи посёлка Тайцы в Гатчинском районе Ленинградской области. В презентации указана желаемая сумма продажи лота в размере 200 миллионов рублей.

Если быть точнее, упоминания именно о Смушкине на площадке нет, а есть объявление о выставлении на продажу куска земли с функциональным назначением под среднеэтажное (до четырёх этажей — ред.) строительство. Предполагается, что здесь можно будет возвести 64 тысячи квадратных метров жилья. Исходя из среднего норматива на человека, речь идёт о 3,5 тысячах квартир. В рекламном буклете упомянута хорошая транспортная доступность благодаря близости к Гатчинскому шоссе, наличие утверждённой градостроительной документации и инженерная обеспеченность.

По данным Единого государственного реестра недвижимости, участок хотя и входит в границы населённого пункта, но вид разрешения имеет сельскохозяйственный. Это значит, что сейчас там строить ничего нельзя и новому владельцу участка ещё придётся повозиться с изменениями в генеральный план. Тем более, в Ленобласти действует бессрочный запрет на перевод сельхозземли под жильё. Принадлежит надел с 2011 года АО «Агропромышленное общество «Тайцы», а до того собственником было государство в лице администрации Гатчинского района.

Согласно информационной системе «СПАРК-Интерфакс», АО «АО «Тайцы» принадлежит управляющей компании «СТАРТ девелопмент». В свою очередь, согласно последней информации ЕГРЮЛ, УК владеет одноимённым ООО, а там членом совета директоров является Захар Смушкин, он же — член совета директоров АО «Группа Илим».  В списке владельцев УК «СТАРТ девелопмент» — компания «Терикс ассошиэйтс холдинг лимитед» с Виргинских островов. На 0,04% управляющая компания принадлежит Сергею Хромову, генеральному директору ООО «Город-спутник «Южный». В пассивах УК «СТАРТ девелопмент» записано 485,3 миллиона рублей, но прошлый год фирма закончила с убытком в 18,3 миллиона рублей; «Тайцы» же заработали 21,9 миллиона рублей, а в пассивах — 1,2 миллиарда рублей. Согласно списку Forbes, Захар Смушкин занимает 105 позицию в рейтинге «200 богатейших бизнесменов России».

В пресс-службе УК «СТАРТ девелопмент» пояснили, что участок планировали использовать под строительство третьей очереди проекта «Золотые ключи». Первые два представляют из себя коттеджный посёлок и расположены через железную дорогу. В компании затруднились объяснить расхождения между видом разрешённого использования в бумагах и в рекламе, а также обещали чуть позже уточнить, выдавалось ли разрешение на строительство.

Зато рассказали, что попытка сбыть землю связана с затратами на город-спутник Южный, а вовсе не со снижением спроса на квартиры. «Тратить силы на третью очередь «Золотых ключей» бесперспективно, ведь мы сосредоточились на другом гигантском проекте. Здесь же нужно вкладывать в коммуникации, в строительство. Представьте, вы купили две квартиры в городе, но решили жить в области — как бы вас не убеждали, что стоит остаться, вы всё равно будете продавать. Так и здесь», — прокомментировали в «СТАРТ девелопмент». Кстати, на объекте ещё продолжаются проектные работы, а выйти на площадку строители собираются в 2019 году.

Между тем, эксперты рынка слышат громкий звоночек в том, что даже Захар Смушкин отказывается от девелоперского проекта в Ленобласти. Недавно мы рассказывали, как пытается продать землю в Буграх даже директор «РАДа» Андрей Степаненко, он тоже в ней разочаровался.

Так, по словам бывшего вице-губернатора по строительству Георгия Богачёва, который два десятка лет работал в топ-менеджменте компании «ЛСР», года четыре как уже нет ажиотажа, связанного с покупкой квартир, поэтому застройщики и не стремятся ввязываться в новые проекты.

«До 2014 года вроде были деньги и у населения, и международные перспективы были иные, так что всё это образовывало возможности покупки недвижимости. Сейчас спрос на многоэтажные дома есть, но без тенденции к увеличению. А вот со среднеэтажными вообще беда, если их возводить, то только ниже себестоимости. Так что подобный кусок земли возьмут только те, кто совсем ничего не понимает в строительстве. Профессионалы не захотят его брать, даже если им доплатят сверху. Да и денег таких — двести миллионов — на рынке просто нет, это очень крупная сумма по нынешним временам», — полагает экс-чиновник.

Член Совета Национального объединения строителей Антон Мороз считает, что попытка продать землю связана с введением нового закона о долевом строительстве. Его инициировал Владимир Путин. С первого июля 2018 года к застройщикам предъявлены такие требования, что, по мнению участников рынка, на плаву останутся только крупные игроки. «Есть пункты по количеству введённого метража, по наличию средств на балансе, по страховому взносу. Всё это настолько увеличивает финансовую нагрузку, что малые и средние игроки с ней не справятся. Крупные же сегодня хотят строить либо в городе, либо совсем близко к нему. Такие места, как Тайцы, уже не перспективны, а развитие малоэтажного и среднеэтажного строительства и вовсе никем не стимулируется», — уверен он.

Наличие возможности выложить 200 миллионов рублей Антон Мороз также считает маловероятной, ведь, на его взгляд, если есть желание увеличить капитал, легче разместить такую сумму на депозитах. «Приведу личный пример. Четыре года потратил на перевод земли под дачное партнёрство в шести километрах от Петербурга. Вроде как выиграл на итоговой стоимости покупки и продажи, но если посмотреть разницу в той же валюте, не выиграл ничего», — вспомнил он.

Кроме этого, по мнению Георгия Богачёва, своё дело делает и разница отношений властей двух регионов. «Раньше было как: муниципалы в Ленобласти навыдавали разрешений на строительство всего, чего угодно, а в Петербурге строителей зажимали. Теперь, вроде, наоборот, Ленобласть ужесточает градостроительную политику, а в городе её ослабили. Получается, в Петербурге цены при продаже выше, так что маржинальность бизнеса заведомо тоже выше», — размышляет он.

Вице-губернатор по строительству Михаил Москвин же согласен с тезисом насчёт того, что застройщики пока не приспособились к новым требованиям закона о долевом строительства, потому им легче пускать с молотка свои активы. Более того, чиновник рассказал, что разрешение на привлечение денежных средств дольщиков после введения нового закона получают единицы. Но уверен, что дело не только в этом.

— Рынок сейчас выравнивается. Никакой сверхприбыли, как было раньше, на строительном рынке сейчас нет. Для продаж нужно конкурентное предложение, и если его нет, не найдётся покупателей. Рубить капусту здесь, как раньше, уже не удаётся, — прокомментировал он.

Все собеседники 47news уверены, что Захар Смушкин не единственный, кто выставляет на торги землю, когда-то давно купленную под застройку, но затруднились навскидку вспомнить, кто ещё дошёл до оформления бумаг.

Однако почему-то точно уверены, что такие известные девелоперы, как депутат Госдумы Сергей Петров и основатель группы компаний «ЛСР» Андрей Молчанов, всего лет пять назад бившиеся за доступ к землям в Ломоносовском и Всеволожском районах, теперь об этом жалеют, ведь никак её толком не развивают. Но, как заметил один их общий знакомый, на какую только ерунду в этой жизни они не спускали деньги.

Источник: http://47news.ru/articles/143668/