Как пропал малоэтажный бум

Строительство малоэтажных многоквартирных домов во Всеволожском районе врезалось в снижение спроса и непредсказуемость муниципалов. 47news посмотрел на рынок объёмом 40 млрд, где больше сотни объектов. От строителей мы услышали про дорогие кусты.
(c) Pixabay
Генеральная прокуратура в сентябре 2018 года планирует провести проверку в Ленинградской области, чтобы проверить исполнение законодательства в долевом строительстве многоквартирных домов.
Тем временем вице-губернатор по строительству Михаил Москвин продолжает серию хождений в народ.
Третьего августа он встречался с дольщиками компании Normann, а 17 июля — с дольщиками долгостроя ЖК «Карат» в Кингисеппе. Ранее успокаивал народ в Мурино, Всеволожске и посёлке Щеглово, где возводится ЖК «Щегловская усадьба» компании «Навис». В отличие от остальных объектов — это малоэтажный комплекс из четырёхэтажных домов. Из-за объективно меньшего количества покупателей о таких объектах говорят меньше, хотя сложностей в их реализации достаточно, чтобы испортить пищеварение любому коммерсанту-строителю.
Под малоэтажным строительством многоквартирных домов подразумеваются многосекционные дома высотой от трёх до четырёх этажей с облегчённой инженерной инфраструктурой, то есть без лифтов и мусоропроводов. Пионером такого строительства стала недавно рухнувшая компания Urban Group, работавшая в Московской области.
47news проанализировал предоставленную компанией «Навис» информацию по всем возводимым малоэтажным комплексам во Всеволожском районе. Подсчет делался, исходя из средних значений. Данные — из открытых источников и проектных деклараций. Суммы возможной выручки также приблизительны. Для подсчёта метраж умножался на среднюю стоимость квадратного метра на объекте. Отметим, что к термину «перенос сроков» у застройщиков особый трепет. В приведённых ниже данных переносом называются изменения в проектной декларации о заявленных предварительных сроках сдачи объекта в эксплуатацию. Если у покупателя жилья оформлен договор долевого участия, то перенос оформляется допсоглашением. В этих случаях застройщики, как правило, утверждают, что сроки не переносились. 

По осторожным подсчётам, в настоящее время жилые площади возводимых объектов малоэтажного строительства во Всеволожском районе оцениваются на сумму около 41 млрд рублей.

Практически все они сдаются позже намеченных сроков. Всего в районе 32 застройщика, которые возводят 117 очередей малоэтажек. Из них, перенос сроков, как минимум, один раз фиксировался по 53 очередям. Субъективно, долгостроем можно назвать 52 очереди. Практически остановлено строительство 26 комплексов. Сдано семь.
Что касается формы финансовых взаимоотношений с гражданами, то по 78 очередям заключаются договоры долевого участия, ещё 39 реализуются как жилищно-строительные кооперативы.

Пик оптимизма в строительстве малоэтажных комплексов пришёлся на 2014 год. Динамика начала новых строек наглядно показывает, как радужные планы девелоперов на сегодняшний день сошли практически к нулю. Так, 24 стройки начаты в 2013 году. 47 строительных площадок появились в 2014-м. В 2015-м кривая пошла вниз — 38 площадок. В 2016 — всего четыре подобные попытки.

Сегодня многие застройщики снижают затраты на маркетинг и сокращают сотрудников рекламных отделов. В продвижении два подхода: тратить на рекламу условные 10 млн в месяц и продавать по 50 квартир, либо продавать по 10 квартир, но со значительно меньшими вложениями.

Второй подход застройщикам стал ближе чисто экономически. Что касается покупателей квартир в малоэтажных комплексах, то маркетологи застройщиков представляли их себе как пару моложе 35 лет, но с ребёнком: они хотят жить на природе, но не могут себе позволить отдельный дом. В общем-то, на нехитром пафосе близости к природе построено как большинство рекламных компаний, так и названий жилых комплексов.

Застройщик MDS Development открыл продажи в ЖК «Тихий Город» на территории Заневского поселения в 2016 году. Сроки сдачи переносились один раз, сегодня компания обещает достроить дома в 2018-2019 году. Стоимость квартир объекта составляет от 1,2 до 4,7 млн рублей. Финансовая ёмкость проекта в части реализации квартир оценивается на уровне 2,5 млрд рублей.

Компания «Петрострой» начала продажи в шести очередях ЖК «Чистый Ручей» под Сертолово в 2015 году. Первые три планировалось достроить в 2017 году, сроки переносились два раза. Ещё по трём они разнесены на 19-й, 20-й и 21-й годы. Стоимость жилья — от 1 до 2 млн рублей. Примерная стоимость всех квартир оценивается в 5 млрд рублей.

У компании «Навис» запланировано шесть очередей в ЖК «Шотландия» в посёлке Скотное Агалатовского поселения. Продажи в первых двух начались в 2015-м. Первоначальный срок сдачи первой очереди — июнь 2017. Срок переносился один раз. Одну очередь планировалось сдать в прошлом году, по ней срок сдвигался три раза. Цена на жильё — от 1,3 до 6,7 млн рублей. Выручка должна составить чуть более миллиарда. Из пяти очередей ЖК «Щегловская усадьба» того же застройщика сданы три очереди и первый этап четвертой. Строительство началось в 2013 году. По первой очереди сроки переносились 6 раз. Стоимость квартир — от 1,3 млн до 5,3 млн рублей. Площади оцениваются в 2,2 млрд рублей. В «Итальянском квартале» — одна очередь, которую должны были ввести в экспулатацию в марте 2018 года. Срок сдвигался один раз. Стоимость жилых площадей в первой очереди оценивается на сумму около 1,4 млрд рублей.

ЖК «Тихий город»
ЖК «Чистый Ручей»
ЖК «Шотландия»
По словам владельца компании «Навис» Александра Львовича, в 2014 году на рынке малоэтажного строительства началась лихорадка:

Александр Львович, владелец компании «Навис»
— У кого была земля — ставили забор и начинали продавать. Реальная история, когда бабушка зашла в офис застройщика и спросила, кто последний в очереди за квартирами, — рассказалЛьвович и добавил, что в случае с его объектами кредиты в банках на строительство не привлекались.
— При возникновении проблем с банком не договориться. Замкнутый круг получается, когда снижение продаж автоматически означает отказ в реструктуризации долга. 

Застройщик «Веда Хаус» предлагает рынку ЖК Veda Village в Заневском поселении. Фантазия маркетологов позиционирует его как место для вегетарианцев. «При строительстве комплекса учитывались законы васту и фэн-шуй», — успокаивает рекламный проспект. Продажи семи корпусов начались в далёком 2014 году. Один сдан, ещё по трём сроки два раза переносились, а ввод в эксплуатацию оставшихся трех домов запланирован на 2021 год. Вегетарианские квартиры стоят от 1,7 до 3,9 млн. Объём вырученных денег должен превысить 300 млн рублей.

Застройщик «КВС» возводит три очереди ЖК «Новое Сертолово». Первая очередь сдана, вторая запланирована на 2018 год, третья — на 2019. По последним объектам перенос сроков осуществлялся один раз (впрочем, владелец компании Сергей Ярошенко настаивает на том, что их вообще не было). Стоимость квартир в комплексах — от 1,5 до 5,9 млн рублей. Совокупная стоимость жилья в них оценивается в 1,4 млрд, 1,7 млрд и 2,6 млрд рублей.

Сергей Ярошенко, совладелец строительной компании «КВС»
— Главный минус малоэтажной застройки связан с ростом себестоимости строительства, например, в связи с длиной инженерных сетей. Ещё один затратный аспект строительства — это создание зелёных зон и развитой инфраструктуры. Так, если при высотном строительстве на долю озеленения в цене квадратного метра заложено около тысячи рублей, то при малоэтажной застройке эта доля достигает трёх тысяч рублей. Застройщики тратятся на это, рассчитывая на соответствующий спрос. Но главную роль в формировании спроса на такие проекты играет транспортная доступность. На сегодняшний день спрос есть вокруг КАДа, но на расстоянии в 30 км от кольцевой продать практически ничего невозможно, — рассказал совладелец группы компаний «КВС» Сергей Ярошенко.

Одиночный проект компании «Академия» — ЖК «Дом с Фонтаном» в посёлке Щеглово — начат в 2015 году, а сдан должен быть в нынешнем. Переноса сроков пока не было. тоимость квартир — от 1,3 до 3,9 млн. Если всё пойдёт по плану, компания получит за жилье более 700 млн рублей.

Три очереди ЖК «Альпийская деревня» в посёлке Бургы застройщика IMD Group начаты в 2013 году. По первой перенос сроков оформлялся два раза, по второй — три раза, по третьей — один. Крайним годом сдачи по всем объектам застройки называется 2018-й. Квартиры в них предлагаются по цене от 1,2 до 4,5 млн рублей. Жилая площадь оценивается в 1,4 млрд рублей. Всё сложнее у застройщика с двенадцатью очередями ЖК «Черничная поляна» в деревне Юкки. Квартиры здесь предлагались по цене от 1,9 до 9 млн рублей. Продажи стартовали в 2013 году, но в мае нынешнего года разрешение на ввод в эксплуатацию получила лишь первая очередь этого долгостроя.

Строительство шести очередей ЖК «Финские кварталы» в деревне Лупполово начато компанией «Элемент-Бетон» в 2014 году. Две из них сданы. Срок по остальным — конец 2017 года. Перенос сроков сдачи осуществлялся два раза. Стоимость квартир — от 1,6 до 5,3 млн. За все застройщик может выручить около 1,3 млрд рублей.

ЖК «Дом с фонтаном»
ЖК «Альпийская деревня»
ЖК «Финские кварталы»

Тринадцать очередей ЖК «Дубровка на Неве» компании «Невский Форт» в посёлке Дубровка также анонсировано в 2014 году. По восьми из них перенос сроков оформлялся по два раза, в остальных случаях — по четыре. Квартиры здесь предлагаются по цене от 945 тысяч до 4,9 млн. Если их когда-нибудь достроят и продадут, застройщик может рассчитывать на 1,36 млрд рублей.

Сроки сдачи ЖК «Ржевская усадьба» в Янино от строительной компании «Строй Ресурс»переносились три раза. А по плану объекты должны были ввести в эксплуатацию в конце 2017 года. Квартиры в проекте предлагались по цене от 1 до 2,8 млн рублей. Перспективы стройки туманны, но если бы девелоперу всё удалось, он бы мог рассчитывать на 290 млн рублей прибыли.

Из шести очередей ЖК «Золотые Купола» в Сертолово от компании «РосСтройИнвест»пять сданы. Сдача шестой намечена на третий квартал нынешнего года. Продажи начались в 2014 году. Затруднения компании были связаны с подведением инженерных коммуникаций. Стоимость квартир в ЖК составляет от 1,5 до 4,7 млн рублей. Жилые площади в сданных очередях оцениваются в 2,9 млрд рублей, в несданной очереди — ещё в 800 млн.

ЖК «Дубровка на Неве»
ЖК «Ржевская усадьба»
ЖК «Золотые Купола»

Игорь Креславский, совладелец «РосСтройИнвеста»
— Особых проблем в строительстве малоэтажных домов я не вижу. Всё зависит от обеспеченности инфраструктурой. Там, где есть сети, всё в порядке. Не считаю, что этот формат уходит. Отсутствие новых проектов, думаю, связано с тем, что с 2015 года застройщики постепенно выводят новые очереди и предложения достаточно, — считает совладелец «РосСтройИнвеста» Игорь Креславский. 

Продажи квартир в ЖК «Кузьмоловский» в Кузьмоловском поселении от застройщика «ССР» стартовали в 2015 году. Перенос сроков осуществлялся один раз. Ввести жилой комплекс в эксплуатацию планируется в третьем квартале 2018 года. Квартиры здесь стоят от 1,3 до 2,5 млн. Строители могут расчитывать на 330 млн рублей прибыли.

Квартиры в ЖК «Земляничная Поляна» во Всеволожске от компании «Таймс» начали продавать в 2013 году по цене от 2 до 4,6 млн рублей. Комплекс сдан, застройщик мог получить за квартиры примерно 900 млн рублей. Отметим, что у компании, возводившей жилой объект, были проблемы, связанные с близостью земель Минобороны.

Компания «Красная Стрела» строит в Янино ЖК «Горки Парк». Продажи начаты в 2016 году. Срок переносился один раз — на первый квартал 2019 года. Cтоимость квартир составляет от 1,4 до 2,6 млн рублей. По нынешним ценам застройщик сможет выручить около 650 млн рублей.

ЖК «Кузьмоловский»
ЖК «Земляничная Поляна»
ЖК «Горки Парк»

«Национальная жилищная ассоциация Санкт-Петербурга» построила 21 корпус ЖК «Янино-1» в Янино. О переносах сроков и об итоговой выручке данных нет. Квартиры предлагались по цене 4,6 млн рублей.

Квартиры в семи очередях ЖК «Всеволожский Штиль» одноимённого застройщика во Всеволожске стали продаваться в 2015 году. По всем стройкам работа действительно идёт тихо — перенос сроков происходил от одного до трёх раз. Квартиры продаются по цене от 1,8 до 6,2 млн рублей. Общая стоимость жилья составляет порядка 700 млн.

Застройщиком «Гарантъ девелопмент» без переноса сроков сдан ЖК «Токкари-Лэнд» в деревне Токкари. Здесь надо отметить, что это таунхаусы, которые продавались по цене от 600 до 750 тысяч рублей.

ЖК «Янино-1»
ЖК «Всеволожский Штиль»
ЖК «Токкари-Лэнд»

Обошлось без переноса сроков и у застройщика VillaDevelopment, который построил ЖК «Лаврики 33» в Мурино. Цена квартир здесь варьировалась от 2,1 до 3,4 млн рублей. Компания могла получить за них около 190 млн рублей. ЖК «Оазис в Буграх» был начат в 2014 году, строился с задержками, но всё же был сдан. Цены здесь начинались от 1,7 и достигали 3,2 млн рублей. За квартиры компания могла выручить 350 млн рублей.

ЖК «Чудеса Света» в Янино от застройщика «УНИСТО-Петросталь» был предложен покупателям в 2015 году. Срок сдачи переносился один раз — на четвёртый квартал 2019 года. Стоимость квартир составляет от 1,7 до 5,6 млн рублей. Компания может рассчитывать на выручку 2,1 млрд.

Арсений Васильев, гендиректор «УНИСТО-Петросталь»
— Малоэтажное строительство дороже из-за ряда факторов. При низкой плотности большая часть строительных работ такая же, как в многоэтажном строительстве. А сети и благоустройство располагаются на большей территории. Количество предложений на рынке в 2014 году я связываю с тем, что Ленобластью было принято решение ограничивать этажность, а отрасль стала ориентироваться на Финляндию. Но доходы населения упали и надо понимать, что при падении цены на 5%, маржинальность проекта падает с условных 10% в два раза. Теоретический интерес у покупателя к этому формату есть — но денег нет, — считает гендиректор «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев.

Из пяти очередей ЖК «Цветы» в деревне Касимово от застройщика «Европейская Слобода» сдана одна. Сроки остальных переносились от одного до пяти раз. Продажи начались в 2013 году. Цены начинаются от 1,3 млн и упираются в значительные 4,6 млн. Жилая площадь оценивается в сумму около 1,4 млрд рублей.

ЖК Mistola Hills в деревне Мистолово от застройщика «Северный город» сдан с небольшой задержкой в 2016 году. Квартиры здесь стоили от 3,2 до 14 млн рублей. Застройщик мог рассчитывать на 1 млрд рублей выручки.

Компания «Нордис» достроила к концу прошлого года ЖК «Победа» в Романовке. Перенос сроков был один раз, квартиры продавались по цене от 1 до 3 млн рублей. Прибыль от продаж в «Победе» могла достичь 180 млн рублей.

ЖК «Цветы»
ЖК Mistola Hills
ЖК «Победа»

Крупная компания «Строительный Трест», которая не признаёт дешёвые варианты жилья, сдала ЖК «Небо» бизнес-класса в поселке Кузьмоловский. Таунхаусы и коттеджи здесь предлагаются по цене от 10,5 до 16,2 млн рублей.

Жильё в ЖК «ЗемлЯнино» в Янино от компании «Патриот-Нева» стало продаваться в 2015 году. Первая очередь сдвигалась в сроках сдачи один раз. Последний раз говорилось о сдаче в конце нынешнего года. В случае благополучной реализации застройщик может расчитывать на сумму около 740 млн рублей.

Продажи в пяти очередях ЖК «Близкое» в Мистолово от компании «ПетроСтиль» начались в 2014 году. Сроки сдвигались от одного до трёх раз. Цены начинаются от 3,2 млн рублей. Общая стоимость жилой площади оценивается в 1 млрд рублей.

ЖК «Небо»
ЖК «ЗемлЯнино»
ЖК «Близкое»

Остановлена стройка ЖК «Азбука» в посёлке Щеглово от застройщика Constanta Development Group, начатая в 2015 году. Квартиры здесь предлагались по цене около полутора миллионов. В случае достройки выручка была бы на уровне 600 млн рублей. В конце прошлого года застройщик ушёл в процедуру банкротства.

Прекращено строительство 12-ти очередей ЖК «Молодёжный Квартал» в посёлке Романовка от компании «СДС». Квартиры здесь предлагались по цене от 1 до 3,4 млн рублей. Начать строительство планировалось в 2015 году, а закончить — в 2023. Из пяти очередей ЖК «Румболово-Сити», анонсированных в 2014 году, одна сдана, на остальных стройка остановлена. Квартиры здесь предлагались по цене от 1 до 3,8 млн рублей. Судя по площади предполагавшихся к реализации квартир, девелопер мог рассчитывать на 1 млрд рублей.

Основной проблемой застройщиков во Всеволожском районе всегда была инфраструктура: вода, канализование и, в меньшей мере, электричество. При этом нет единого, как в городе, «Водоканала», куда можно обратиться.

Договариваться приходится с главой администрации в каждом из поселений, где возводятся жилые объекты. В случае с водой застройщик всегда перед выбором: либо проводить реконструкцию водоочистных сооружений, либо строить новые. При этом проектирование и согласования могут занимать срок до трёх лет.

Взаимоотношения с муниципалами — отдельная история.

Александр Львович, владелец компании «Навис»
— Когда был бум, чиновники в поселениях смотрели на бизнесменов, как на мешки с деньгами. Аппетиты росли, просьбы сыпались — от ремонта дырявой трубы до асфальтирования тротуара. При этом, решения чиновники принимать боятся, процесс согласований идёт мучительно долго, — вспоминает Львович.
Как рассказал 47news глава администрации Агалатовского поселения Владимир Сидоренко, основная проблема в том, что застройщики сначала строят жильё, забывая об очистных, хотя процессы эти должны идти параллельно. На территории поселения строится ЖК «Ёлки Вилладж» в деревне Скотное. Первая очередь — малоэтажная, и её ввод в экспулатацию задерживается на девять месяцев. Остальные очереди многоэтажные.

Владимир Сидоренко, глава администрации Агалатовского поселения
— Для начала мы выдаём техусловия на воду, водоотведение и ливневую канализацию. В комитете по тарифам правительства Ленобласти девелопер получает тариф. Но проблема в том, что застройщику нужно возвести очистные за десятки миллионов рублей на весь объект, а строит и продаёт он очередями. Поэтому и получается, что объект может быть готов, а очистных нет — вот и бегут к нам с просьбами подписать выполнение техусловий. Но мы же понимаем, что к нам прокуратура в конце концов придёт— отметилСидоренко
Вопрос с очистными порой решается за счёт разбивки на этапы. Но скорости это не добавляет. Так, в «Щегловской усадьбе» ещё в конце 2015 года на весь комплекс были заявлены локальные очистные сооружения объемом 500 кубических метров. До августа 2017 года проект согласовывался. После этого велись переговоры о двух этапах сдачи очистных по 250 кубов. «К ноябрю договорились, но проект до сих пор находится в экспертизе», — отметили в «Нависе».
По словам вице-губернатора по строительству правительства Ленобласти Михаила Москвина, с точки зрения получения техусловий не имеет значения то, что возводятся мало- или многоэтажные дома. Экономика строительства, по словам чиновника, в пользу многоэтажных домов.

Михаил Москвин, вице-губернатор Ленобласти по строительству
— В малоэтажном нет, например, лифтов — казалось бы, дешевле. Но себестоимость выше по сравнению с многоэтажным строительством, поскольку площадей меньше к продаже. Что касается взаимоотношений муниципалов и застройщиков, то власти на местах, конечно, могут создать проблемы при присоединении к коммуникациям. Но есть договор техприсоединения, его цена определяется комитетом по тарифам. Если всё прозрачно, то проблем быть не должно. 
— С чем был связан ажиотаж строителей в 2014-2015 годах, когда начиналось большинство малоэтажных проектов? — спросил 47news.
— И не только малоэтажных. Это было связано с ростом курса доллара и ажиотажем граждан, которые принялись вкладывать в жильё для сохранения денег, а сегодня называют себя обманутыми дольщиками.
Отметим, что самым громким последним падением на строительном рынке стал крах Urban Group, возводившей дома в Московской области. В июле часть компаний, входящих в группу, была признана банкротом. По некоторым оценкам, она оставила после себя обязательства перед дольщиками на сумму 80 млрд рублей. Компания одна из первых стала строить малоэтажное жильё в массовом порядке и была законодателем мод в этой нише. 
По мнению члена Совета Национального объединения строителей Антона Мороза, без малоэтажного строительства нереализуемы заложенные в майских указах планы Владимира Путина по строительству 120 млн квадратных метров жилья в год.

Антон Мороз, член Совета Национального объединения строителей
— Если хотим столько строить — нужно уходить в территории. Себестоимость квадратного метра в малоэтажке в Ленобласти должна составлять примерно 22 тысячи рублей — без учёта техусловий и стоимости земли. А зарабатывать застройщик может как во всём мире — на эксплуатации построенных домов. Пока же закон о правилах малоэтажного строительства семь лет лежит в Госдуме и даже не прошёл первого чтения, — рассказалМороз.

По мнению эксперта, цена на квартиру в малоэтажном доме на сегодняшний день приближается к цене в многоэтажке, и это ненормально. На вопрос о причинах снижения спроса Мороз ответил:

—Те, кто смог взять ипотеку, заплатив 30% первоначального взноса, уже сделали это.Те, кто хотел улучшить жилищные условия, — тоже. Рост начнётся, когда первый взнос на квартиру в ипотеку будет на уровне 10%. Помимо этого, на снижение спроса влияет отток населения из Ленобласти в город.

В то же время мест под высотки там почти не осталось, — отметил Мороз, добавив:

— Но ужесточение законодательства, защищающее права дольщиков, не позволит малым и средним компаниям выжить — строить они не смогут. А большие в малоэтажное строительство не пойдут, интерес не тот. 

Текст: Виктор Смирнов